注文住宅と土地選びのポイントと住宅ローン

住宅ローン　金利　裏話
住宅ローンの金利の事です。
一般的に一流企業に勤務している人の場合は
一般の企業に勤務しているひとより金利が低い金利になる。なんてうわさ聞いたことありますか？

一部本当です。

主にその会社の主要銀行（大株主や会社　が融資を受けているなどの取引がある）などの場合です。

これに該当すると銀行から社員に対して、特別金利のパンフレットを配ってくれます。
ローンの申し込みの際に社員であることを伝えると優遇金利を適用してくれます。優遇金利は−１．０%〜−０．８％です。
キャンペーンなどで一般の人にやっているものよりも０．１％〜０．４％程度上乗せの感じです
金利とは別にローンの審査も通りやすいなどの特典はあります。
ちょっと不公平ですか？

横浜市や川崎市の分譲マンションを買うと、建物維持や老朽化　清掃はどのような仕組みなのだろうか。
まず気をつけなければいけないのは
横浜市分譲マンションや川崎市分譲マンション　ましてや東京の分譲マンションでいやに安い物件は要注意

駅近で300万位で2LDK

駅近でこの価格は間違いなく借地権マンションですわ。
結局、建物を壊して地主に土地を返却しないといけないし賃貸より厄介です。
安物買いの銭失いにならないようにね。

営業マンが非常にうるさい。

検討物件が気に入らないから断りたいがことわりきれない。

でも検討物件が気に入らなくて断りたいと思ったらはっきりと断ってください。

営業マンにとっては楽なのです。

だらだら買うんだか買わないんだかの態度は逆に迷惑です。

迷ってるならその訳をはなしたほうがいいです。

断られるのは営業として商売として当たり前。


むしろきちんと断ればまた次から良い物件が手に入るはずです。

希望と違うんです

予算が合わないんです

ちゃんと言ってくださいね。けられます。

不動産を売るためには契約をします。
これを媒介契約といいますが、不思議なことに３種類あります。

不動産会社に売りたいと依頼すると

「私の不動産の売却をあなたの会社に依頼いたします」という媒介契約を結びます。
一般媒介と専任媒介があります。

専任媒介には専属専任媒介契約もあります。
つまり3つの媒介契約があります。

ここまでＯＫですか？

1一般媒介　　　　　複数の不動産会社にも売却依頼可能
2専任媒介　　　　　1社しか売却依頼できません。但し売り手が直接買い手（買主）を見つけても契約できます。
3専属専任媒介　　専任媒介よりも売り主が厳しく直接買主を見つけても仲介手数料を払う契約です。


なんか一般媒介の方がよさそうですね。

いやいや逆に考えてみると不動産業者にとって一般媒介契約は他の業者がその物件を契約したら
お金になりません。

だからそんな、あぶない物件には販売費は使いません。

対して専任媒介は必ずお金になります。
だって、自分の所でしか販売できないんだもの。

販売費や営業努力がまったくちがいます。

つまり業者がどれだけ力をいれて販売するかはこの媒介契約によります。

不動産会社からすれば専任媒介契約を希望します。

Ｃ値ってとっても重要なことがわかりましたか？

イメージすると

空気を密閉して　できるだけ空気を逃がさないようにする　Ｃ値の示す　気密性

壁や窓に接している空気が外に　熱をにがさないようにするＱ値が示す断熱性



これが相互にうまくミックスして、はじめて快適な家になるんです。


じゃ、目指す数値は？

２以下を目指してください

次世代少エネルギー基準　�K地域　より北

つまり東北より北の家の性能をだしてください。


関東や関西　九州でもこの性能があれば、とても快適です。

変な営業トークにだまされないでください。


Ｃ値を上げるために

・横滑りの窓を使う
・引き違い窓は使わない
・玄関ドアは東北仕様を使う
・穴という穴は発砲ウレタンでふさぐ
・２ｘ４工法でたてる

これぐらいかな。

ちなみに積水ハウスとかは　高気密高断熱じゃないので、、・・・ブランドに騙されないでくださいね。

Ｃ値がどんなに　頑張ってもでないんで、こんな営業トークがあるらしいです。



とか・・

「低気密　高断熱」の営業トークはあきれかえるばかりです。
なんかあたかも夏涼しくて、冬暖かさそうなイメージでしょ？

ここまでこのブログよんでくれたら

プッ

って噴出しますよね。

Ｑ値の断熱性能は、Ｃ値が示す気密性能と相互で高めなければ断熱効果を得ることはできません。

どんなに断熱性能が高くともＣ値が悪く気密が無ければ温まった空気つまり暖気が逃げ
冷たい冷気が床付近にやってきます。
当然でしょ？


夏は、夏で冷房でせっかく取った湿気の持つ熱（潜熱）を　どんどん外部からいれます。

というか、穴があいてて、壁はさんで　温度差あれば、自然と同じ温度になろうとして対流がおきるのは
あたりまえ。

つまり低気密高断熱なんてありえない。

大手メーカーが、とっても恥ずかしい値をだしているので実は公表をやめました。

高気密に出来ない大手ハウスメーカーは今はＣ値を公表していません。

あのランキングみてのとおり、
もう一回だしますか・・

Ｃ値ランキング　隙間相当面積

1位 一条工務店 　　　0.71
2位 スウェーデンハウス 0.73
3位 グランツーユー 0.99
4位 東急ホームズ 　　　2.0
4位 セキスイハイム 2.0
5位 トヨタホーム 2.7
6位 エスバイエル 3.7
7位 三菱地所ホーム 5.0ぐらい
住友不動産 　　　5.0ぐらい
ミサワホーム 5.0ぐらい
住友林業 5.0ぐらい
　 ダイワハウス 5.0ぐらい
積水ハウス 5.0ぐらい
旭化成へーベルハウス 5.0ぐらい
パナホーム 5.0ぐらい
三井ホーム 　　　　 5.0ぐらい

ようは、普通に施工すれば5なんてすぐにでるんですが、それすら怪しいというのです。
高気密高断熱とはいえない高断熱のみの大手はつらいでしょう。


　おおよそ2007年までは、積水ハウスを除く各社はＨＰなどで公表していました。

が・・今はすべて削除されています
　
　つまり、パワービルダーとか、地元のビルダー　工務店は　高気密高断熱施工を得意とする
ところもあり、簡単にＣ値０．２とか０．１とかを出す工務店もあります。

私が建てた「住まいの発見館」　（同名が埼玉にあるので注意　　本家は千葉の成東と千葉市です）

は、どの家もチャラっと　１をきります。

ということで、大手ハウスメーカーとしては、わざわざ劣るというデータを公表したくないでしょう。


そういう裏があるんです。

だんだん、大手信仰がくずれてきませんか？

ここで、Ｃ値の定義をまとめます。

Ｃ値とは住宅の気密性（隙間の大きさ）を示す指標。
家全体にある隙間面積（cm2）を延べ床面積（m2）で割ったもの

単位はcm2/m2

この数字が小さいほど気密性が高いことになります。

家の隙間面積は気密測定によって調べます

測定器のファンで強制的に外に吐き出し気圧を下げます。

この時に生じる室外と室内の気圧差と風量を測定し、すきまの面積を算出します。


Ｃ値をあげて高気密にするのメリット
1. 空気の出入りが少なく冷暖房費の節約。
2. 計画換気でつねに新鮮な空気を入れ、汚れた空気を排出できる
3. 外気の湿気があまり出入りしなくなり湿度管理が容易。
4. 湿度管理が容易であればカビ･ダニの発生を抑制可能
5. 家全体の遮音性能が高まり、室内を静かな環境を保つ


特に５はすぐに実感します。

またちょっとハスにあいている　部屋のドアがあると、玄関ドアを開け空気がひっぱられると
家の中のドアが気圧差でうごくほどです。

Ｃ値が１を切る（下回る）とこういう現象がおきます。

Ｃ値　隙間相当面積をよくするにはどうしたらいいか。

これは、Ｑ値と違って、乱暴な建て方や、手早くたてるユニット工法は不利です。

丁寧に施工しないと空気はもれていきます。

つまり、先ほどのランキングをみての通り　ユニット工法が順位を下げているのがよくわかるとおもいます。

大工さんが１つ１つ丁寧に施工していかないと、こればかりは難しいんです。

我が家は施工がおわったあと、基礎と土台のあいだの隙間をすべて発砲ウレタンでうめたり、壁のすきまや断熱材のすきはは　断熱のガムテープをはって密閉したり　あらゆる隙間に発砲ウレタンがふきかけられました。

断熱材はＤＤＳボードを使いました。それを外壁の下にくまなく張って外張りにしました。

そう、Ｃ値をよくする工法は　２ｘ４ツーバイフォー工法が一番有利です。

我が家は２ｘ４ツーバイフォー工法の外張り断熱なんです。


それと　Ｃ値を良くするには、窓に引き違いは極力さけたほうがいいんです。

ハメ殺しか、せいぜい片開きです。

Ｃ値を考えただけなら、ペアガラスは必須ではありません。
しかしＱ値の兼ね合いもあるので　複合樹脂サッシのペアガラスがいいでしょう。

それと、玄関ドアと勝手口
これが盲点です。

かなりの空気の隙間をつくってます。


とうことで

Ｃ値をよくするには・・

・窓ガラスは引き違いはＮＧ
・窓ガラスには　片開きか　ハメ殺しを
・玄関ドアは気密性能のいい　東北仕様もしくは北海道仕様を手に入れる。
・２ｘ４　ツーバイフォー工法を選択する。
・隙間という隙間に発砲ウレタンをふきつけ穴をふさぐ。

さらに・・

Ｃ値計測の機械をつかって　気圧を上げて、空気がもれる

シューーー

という音をさがして、発砲ウレタンで止める

これで完璧です。

こんなこと大手ができるわけもありません。

だって効率重視なんですもの。

Ｑ値は、お金をかければいくらでもできますがＣ値は技術と手間を惜しんではいい値はでません。

突然ですが

ちまたで出回っているＣ値のハウスメーカーランキング

こんなもの　また信用する・・のかと。

いちおう目安になります。

Ｃ値　ハウスメーカーのランキングなんて施工しだいでどうにでも・・


1位 一条工務店 0.71
2位 スウェーデンハウス 0.73
3位 グランツーユー 0.99
4位 東急ホームズ 2.0
4位 セキスイハイム 2.0
5位 トヨタホーム 2.7
6位 エスバイエル 3.7
7位 三菱地所ホーム 5.0ぐらい
住友不動産 5.0ぐらい
ミサワホーム 5.0ぐらい
住友林業 5.0ぐらい
　 ダイワハウス 5.0ぐらい
積水ハウス 5.0ぐらい
旭化成へーベルハウス 5.0ぐらい
パナホーム 5.0ぐらい
三井ホーム 　　　　 　　5.0ぐらい

やっぱり　一条工務店すげええええええええええ

って

まったーー


何度もいうように、これは　試験棟　ｏｒ　モデルハウスでの　極端な例なんですよ。

あなたの建てる家がこの数値になる保障はどこにもありません。

しかし興味深いのはＱ値とちがって、かなり順位が入れかわってます。

しかも　７位以下は　５・・　５ですよ　５

私の家は　0.99なんですけど。


次はどうやったらＣ値をよくできるか考察しましょう。